廣州市構(gòu)建多層次住房結(jié)構(gòu) 保障型住房或充當(dāng)平抑房價重要工具
隨著銀行、資本市場對開發(fā)商融資渠道的收窄，降價套現(xiàn)通道打開，廣州房價拐點正若隱若現(xiàn)。
11月28日，廣州市政府辦公廳召開的廣州市構(gòu)建住房保障體系新聞通報會上，廣州市政府新聞發(fā)言人歐陽永晟表示，廣州在貫徹落實中央27號文等有關(guān)政策方面已進(jìn)入軌道，目前正從多個渠道增加住房供應(yīng)，平抑房價。
“房價拐點”有待觀望
年關(guān)臨近，以市場觀望情緒之下，急需回籠資金的開發(fā)商選擇低價入市。
最先打開降價局面的是金沙洲板塊，萬科中糧地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的金域藍(lán)灣打出“重估江景價值”的廣告語，7000多元／平方米的開盤價格遠(yuǎn)低于業(yè)界之前傳言的1.3萬元／平方米，50多萬元即可買一套80多平方米的小三房戶型；中海金沙灣項目新一期均價6000多元／平方米，與一期產(chǎn)品幾乎持平。此后番禺板塊也開始露出降價苗頭，廣州雅居樂以200多套77－120平方米的中小戶型推出市場，均價8500元／平方米，有的戶型售價甚至低于此前開發(fā)的組團(tuán)的二手價位。
據(jù)戴德梁行研究部提供的數(shù)據(jù)，廣州今年三季度全市住宅供需比例比一、二季度有明顯變化：一季度供應(yīng)139.76萬平方米，成交210.72萬平方米；二季度供應(yīng)138.88萬平方米，成交217.1萬平方米；三季度供應(yīng)194.46萬平方米，成交卻保持原狀——215.27萬平方米。而中心城區(qū)（天河、越秀、荔灣、海珠四區(qū)）供需比例變化與此類似。
一位業(yè)內(nèi)人士分析，廣州房價和成交量的下滑集中體現(xiàn)在近郊樓盤，表明這些區(qū)域供應(yīng)在逐漸縮小，而市中心一些小規(guī)模的樓盤因為明年減稅的利好也有可能不會急于銷售回款，一些大開發(fā)商預(yù)售賬款未結(jié)轉(zhuǎn)的多達(dá)幾十億，還可以維持兩三年的信貸緊縮。
該人士認(rèn)為，房價短期內(nèi)有回調(diào)機(jī)會，但目前還是較敏感的階段，后市反應(yīng)可從年底的土地出讓情況來分析。
今年的土地計劃出讓商品住宅用地4.3平方公里，是去年出讓總規(guī)模的2.4倍。至今，全市十區(qū)已公開出讓商品住宅用地39宗、用地面積1.87平方公里，同比去年增長473％，據(jù)了解，12月廣州住宅用地出讓將再現(xiàn)小高潮，其中金沙洲、番禺、花都區(qū)有12幅，荔灣、越秀、海珠區(qū)有5幅閑置土地。
11月23日出讓的兩幅限價地，其一為外來開發(fā)商斬獲，其二為剛上市融資的奧園地產(chǎn)（3883.ｈｋ）拿下，地價也并沒有追高趨勢。
“現(xiàn)在說是否房地產(chǎn)市場的拐點還為時尚早”，廣州市國土房管局局長謝曉丹認(rèn)為，兩個月的房地產(chǎn)數(shù)值判斷并不能給房價下定論。
官方公布的數(shù)據(jù)是，2007年1至10月，一手房成交量同比2006年下降了24％。從2007年8月開始，廣州以自主型需求為主流的二手住房成交量首次超過一手住房，住房消費更趨理性。
保障住房將占供應(yīng)總量17％
保障型住房有可能充當(dāng)平抑廣州房價的重要工具。
廣州市政府宣布，12月1日，廣州市全面鋪開低收入住房困難家庭住房狀況調(diào)查，作為開展住房保障的基礎(chǔ)性工作。“十一五”期間，廣州規(guī)劃建設(shè)900萬平方米、11.43萬套的保障型住房，占全社會住房供應(yīng)總量的17％，是“十五”期間的4倍。目前，2006年和2007年的建設(shè)計劃進(jìn)展順利，其中，2006年開工建設(shè)的65.4萬平方米、7616套住宅的建設(shè)項目已完成了工程總量的90％，今年底將竣工交付使用；2007年已供應(yīng)政府保障型住房用地0.72平方公里，安排開工建設(shè)14個項目，建筑面積194.1萬平方米。
廣州90平方米以下一手房戶型的供應(yīng)比例已從2005年的17％，提高到目前的32％。隨著今年年底保障型住房、限價房的集中面市，預(yù)計這一比例將達(dá)到50％左右。2006年廣州在住房保障方面的財政投入超過18億元，約占當(dāng)年土地出讓凈收益的25％。
2006年8月至今，廣州共公開出讓14宗限價房用地，用地面積132.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積277.5萬平方米。其中，今年出讓了5宗，用地面積37.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積71.6萬平方米。
廣州力推廉租房和限價房，其穩(wěn)定房價的作用如何？
謝曉丹強(qiáng)調(diào)，限價地出讓，有效抑制了房價和收縮了開發(fā)商的利潤空間。他同時指出，限價房是保障房中的高端產(chǎn)品，對限價房銷售對象并沒有限制收入。
由于限價房規(guī)定5年內(nèi)不能出租和出售，謝曉丹強(qiáng)調(diào)這是宏觀調(diào)控長期運用的工具，其供應(yīng)量可隨著房地產(chǎn)市場的冷暖進(jìn)行調(diào)節(jié)。
限價房首個項目——保利地產(chǎn)位于金沙洲的西子灣項目已具備預(yù)售條件，該項目有1600套80—100平方米的商品房供應(yīng)，“爭取在年底之前推出來”，謝曉丹說。
來源:《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》
